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現場提問：上半年舊改項目對佳兆業的業績貢獻很大，這些項目也包含瞭大體量的商業項目，但目前內地的商業項目供應很大，市場認為會有一些風險，請問佳兆業將如何配置商業的比重以及如何實現盈利？
郭英成：對於佳兆業來說，我們在舊改方面已經有十幾年的經驗，也有一個很優秀的團隊，從舊改的立項、拆遷、開拓，包括賠償，我們都有很完善的程序，所以我們在舊改方面還是很有競爭力的，特別是在珠三角區域，其實除深圳以外，我們在珠海也做得很不錯。而且舊改項目的土地位置相對而言都非常特殊，非常特別，所以毛利率有相當大的競爭水平。
雖然公司的負債比率確實有所提升，但我覺得這個階段是我們發展的好時機，因為從債務來講，我們的償債壓力基本上已經通過上半年的三次發債消除瞭，所以目前公司沒有融資的壓力。
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因為目前包括廣州、深圳、及上海在內的一二線城市的土地競爭已經很激烈，土地拍賣的價錢相當高，如果這些土地的價格能達到我們的要求，我們就會釋放一點價格空間，如果達不到的話，我們就要看一下有沒有充足的土地儲備，然後再去調高我們的目標。
現場提問：公司提到未來幾年的銷售額增長都可以達到30%，那麼可不可以詳細介紹一下未來幾年的增長方式和情況？
現場提問：佳兆業今年上半年的業績不錯，但目前的負債比率還是超過80%，公司是否有計劃提前償還一些債務？下半年還有沒有新的融資計劃？
郭英成：其實公司的舊改項目也分區域，如果項目所處的區域很好，才會配置一定比例的商業項目，而所處區域不好的項目基本上都是以住宅和公寓為主。
再加上我們通過市場化收購、合並或者拍賣而得到的一二線城市的土地，在這種情況下，我們估算銷售均價在明年來還會逐步提高。
佳兆業未來規模保持30%增速 均價繼續提升
內容來自sina新聞
現場提問：您是看好一二線城市的房價上升，還是三四線城市呢？
所以這個城市有指標性意義，漲價的時候很厲害，價格下跌的時候更厲害，現在取消限購政策也很堅決，所以我覺得溫州是一個樣本，有示范作用。 至於其他的城市會不會跟進，我們隻能拭目以待。但總體看，我覺得政策調控還有餘地，因為目前調控的意圖已經沒有前兩年那麼強烈，所以政策環境應該會越來越好；同時需求也很旺盛，所以我們對整個大市的看法是非常樂觀的。
而在銷售保持穩步增長的同時，佳兆業在上半年的土地市場上表現也相當活躍，其新增的土地儲備面積約120萬平方米，總代價約87億元，其中一二線城市土地的收購占到91%。
以下為佳兆業2013年中期業績會現場問答實錄：
"銷售均價的增長，主要是由於我們一二線城市的貢獻與去年同期有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年一二線城市的貢獻則達到60%，同時去化率達到71%。"譚禮寧稱。
從具體區域看，佳兆業今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區域核心城市。
在所處區域很好的項目中，如果配置一定比例的商業綜合體或者寫字樓，往往價格會比住宅還好。我們留下來的這些商業項目，比如說今年我們會留20%的商業、20萬平方二胎年息借貸增貸轉貸二胎年息借貸增貸轉貸米的商業用來出租，這些項目都是以商業街和寫字樓為主，而且位置特別好。
既然我們的管理層定瞭30%的增長目標，那麼這個目標一定不會改變。至於下半年會不會調高220億的銷售目標，我們還是要從貨量和售價方面考慮。
郭英成：公司目前的負債比率稍高主要是因為三、四月份在完成融資後去收購土地所致，因為很多費用都要前期先支付，但我們預計全年的負債比率會有所下降。其實我覺得不要單單隻看負債比率，而要看我們公司債務的架構。
到今年底，我們隻有一筆15億元的可轉債大台北二胎年息借貸增貸轉貸大台北二胎年息借貸增貸轉貸要償還，但如果我們願意，這筆債券可以延期到2014年、甚至2015年，因為目前投資者基本上不會要求我們提前償還，因為他們會有利率收益。除這筆外，我們的下一筆債務就到2016年瞭。
現場提問：由於舊改項目的大量推出，佳兆業上半年的平均售價相比去年有較大幅度的上升，那麼今年下半年或者明年是否還有上升的空間？
對於所拿的廣州高價地塊，佳兆業首席財務官張鴻光認為，公司在廣州白雲區所拿地塊今後會與其擁有的舊改項目推進密切關聯，而這些項目除一兩個商業項目之外，全部的一期部分都會在2013年開盤，因而資金流會很快回籠。
盡管在佳兆業所拿地塊中不乏總價45.6億元的廣州黃埔南玻地王項目，但佳兆業對於項目前景還是較為看好。
至於全年銷售，佳兆業主席郭英成則表示，公司肯定能實現全年220億元的銷售目標，同時因今後將集中在一二線城市發展，預計明年的銷售均價還能逐步提高，未來公司的銷售規模增長幅度可達30%。
郭英成：我覺得目前國內三四線城市的競爭很激烈，但市場份額卻比較小，雖然三四線城市也有一些優勢，但經過我們這兩年財務構的改變，融資成本的下降，我們的資本金相對比較大之後，我們決定現在回歸到一二線城市發展，但我們在三四線城市還是會保留30%的合理水平去發展。
現場提問：近日溫州的限購令取消瞭，因為那裡的樓價跌得很厲害，您覺得這會不會影響整體的樓價？這對公司下半年的銷售會不會產生影響？
郭英成：其實這兩年所有地產公司的銷售額都是在嚴厲的宏觀調控背景下實現的，到目前為止，今年的銷售恢復趨勢非常明顯，土地市場也很火爆，這樣的情形與前兩年的情況已有本質不同。
我覺得這兩年絕大多數的客戶都是剛需性，因為限購令還沒有全面取消，多次置業者沒有辦法入市，這意味著什麼呢？意味著我們有購買資格的買傢已經形成瞭一個完整的梯隊，他們已經進入瞭市場，這是對後市一個最有利的保障，所以我們對於銷售的看法非常樂觀。 關於溫州的情況，其實隻是一定程度的放松，目前溫州的主城區可以買第二套房，這是一個非常好的信號，在全國70個大中城市中，溫州的房價已經連續下降22個月，房價下降瞭30%到40%，這應該是受限購令影響最嚴重的城市之一，造成的連環影響非常大。
在當天的業績會上，佳兆業副主席譚禮寧介紹，截至6月底，佳兆業已經鎖定結轉的收入達到180億元；在簽約銷售方面，上半年佳兆業簽約銷售110億，同比增長71%；同時上半年的銷售均價同比增長20%，達到9253元/平方米。
在這種背景下，對於佳兆業來講，由於我們今年下半年新推的土地，新推的樓面面積貨量非常充足，在上半年已經實現110億的情況下，全年的220億的目標是沒有任何難度的。至於能超過多少，我們現在還沒有討論過。
得益於戰略重心重回一二線城市，佳兆業今年上半年的銷售實現穩步增長。8月15日，佳兆業舉行2013年中期業績會，包括主席郭英成在內的所有高管無不流露出欣喜之情。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/09043453725.shtml
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